乐鱼app：商铺 需谨慎的筹划门道潜伏商铺 诀窍

　　“ 培训在成都的发展空间越来越大，相应的商业需求量也在逐年递增。”寻找 社区底商或商务楼是 培训机构谋求扩张发展的重要支撑之一。

　　“ 培训在成都的发展空间越来越大，相应的商业需求量也在逐年递增。”寻找 社区底商或商务楼是 培训机构谋求扩张发展的重要支撑之一。

　　“我们每新设一个校区，商业租用面积至少都在1000个平方以上。而且，签订的都是长效合同，租赁时间至少8年以上。”望子成龙学校校长蒋杨斌告诉成都商报记者，目前，望子成龙在成都拥有60余个精品校区，且保持着每年5～8家的新校区开始量。

　　新东方 （成都）市场部经理龙泉在接受成都商报记者采访时则表示，新东方在成都开设有16个分校，每个校区商业租赁面积从几百到几千平米不等。“ 培训在成都的发展空间越来越大，相应的商业需求量也在逐年递增。”龙泉称，寻找 社区底商或商务楼是 培训机构谋求扩张发展的重要支撑之一。

　　“目前， 培训机构大约有1万多家。其中，北京2000多家、上海1500多家、广州1000多家，成都拥有近700家。”在成都教培行业名声斐然的望子成龙校长蒋杨斌表示，在国内 培训领域，成都已经成为名符其实的“中国教培第四城”。

　　有业内人士分析，近年来，伴随成都市 局禁补令、均衡 等一系列政策的出台， 培训蛋糕将迅速扩大，机构也将实现 发展，两年内有望突破千家。目前，成都 培训市场上已呈现名家云集态势，望子成龙、戴氏英语、成都新东方、成都新思维、成都龙文 、学大 、韦博国际、环球雅思、北大青鸟等 培训学校纷纷发力，衍生出无限前景。

　　望子成龙校长蒋杨斌估计，如果算上非文化考试类培训，仅一个暑假，整个成都的培训市场产值至少有5个亿。如果投射到校区租赁面积上，每年商业租用面积大约有50万平米。

　　成都学大 市场部相关负责人告诉成都商报记者， 培训机构选址一般遵循三个原则：驻足便利，即：良好的昭示性和便捷性；店中店，即：依托大型商超，共享客流资源；抓大捏小，即：租金较贵的一楼设置小型报名点， 则在租金相对 的二楼以上完成。

　　“我们选址主要看一个区域的人群综合经济实力、交通的到达性以及区域内是否拥有一所以上的大型中小学校。”望子成龙校长蒋杨斌通俗的表示，另外 重要的指标就是方圆一平方公里内，至少要拥有一万以上的住户，这可以为 培训学校带来稳定的生源。

　　另据业内人士介绍， 培训机构若进驻的单位为商务楼或写字楼，则至少需要保证两部以上的电梯配置，楼层原则上不超过5楼。其中，又以2、3楼居多。若进驻社区底商， 培训机构往往会选择在一、二楼同时租赁，也就是“抓大捏小”，租金较贵的一楼设置小型报名点， 空间在租金相对 的二楼以上完成。

　　“从我们60多个校区的租金水平看，社区底商一楼的平均租金大概在150元/平米月，二楼以上或者商务楼，租金普遍在50～60元/平米月之间。”望子成龙校长蒋杨斌透露，但一楼办校的占比并不大，拉通看整体租金水平不超过60元/平米月。

　　成都学大 一位负责人也向成都商报记者表达了类似观点，他称，学大龙湖三千里分校是目前8所分校中租金较贵的一家，这个开在社区底商二楼的校区面积近千平米，租金接近80元/平米月。

　　值得注意的是，除了寒暑假和 ，培训学校一般都不能满员 。相同的营业面积，培训学校的营业时间却不能和餐饮或零售商家相比，这导致培训学校对租金水平 敏感。“如果租金普遍超过80元/平米月，就会极大摊薄学校的办学利润。”业内人士称。

　　不过，培训学校租赁的长期性和稳定性是其他行业所不能比的。据成都商报记者了解，培训学校一般和业主签订5～8年的长效合同，租金半年一付或一年一付，其 亦显而易见。

　　尽管 培训机构在租金上的承受能力并不强大，但因长效便捷的租赁期及支付方式，目前，教培机构依然是成都商业地产市场上的 租赁客户。对商铺或商务楼 者而言，把“下家”锁定在 培训机构身上也不失为万全之策。

　　由此， 者在进行商铺 时，不妨以教培机构的选址眼光去衡量商铺优劣。譬如，大型成熟住区或潜在成熟住区内的商铺均可作为 目标，因为庞大的居住人群及其子女对 培训的需求 可观。另外， 商业因为临近中小学，也是 培训学校生源的直接导入地， 商业，指向性更加明显，并可确保 者 。成都商报记者 胜波

　　在当房租、人工等成本基本固定时，如何吸引更多的顾客，提高翻台率成为餐饮业盈利的关键。“现在每天 轮座位坐满，只是在挣成本，到第二轮才开始有盈利”，位于城东凯德广场第五味火锅的老板廖超分析说。

　　在解读万达广场为何成功之时， 健林曾说过一句 的话：“商圈是吃出来的。”餐饮业对于商业地产的重要性由此可见一斑。不过 近几年，关于“餐饮业是在给房地产打工”的说法屡见不鲜，其言外之意直指商铺的高租金，业内人士透露，餐饮业的租金比例一旦超过营业收入的25%，这个行业基本就赚不到钱。

　　当房租、人工等成本基本固定时，如何吸引更多的顾客，提高翻台率成为餐饮业盈利的关键。“现在每天 轮座位坐满，只是在挣成本，到第二轮才开始有盈利”，位于城东凯德广场第五味火锅的老板廖超分析说。

　　不过， 近几年餐饮行业在经营模式上出现了一些变化，以杭州 的中餐品牌“外婆家”为例，通过对原材料加工外包，一来降低原材料成本降低菜品价格，二来降低店面内加工区域的面积比例，增加座位，降低房租成本。外婆家曾经把一份麻婆豆腐卖出3元/份的低价，由于菜品低价价品质较高，获得了高于行业平均水平数倍的翻台率。在杭州的外婆家，从上午十一点到晚上基本都有人在排队。

　　除了餐饮行业自身对于生产流程的优化之外，准确的选址对于餐饮业来说也 重要。一位业内人士告诉成都商报记者，一般的餐饮业态根据针对人群来划分，分别有社区、商务 区、商业街、购物 等类型可选。

　　近几年，成都是市场出现了很多商业街，有的依托于社区，比如和黄新街里，蓝光COCO红街系列，协信的星光商业街。有的依托于大的购物 ，比如银泰城悦坊、龙湖天街里等等。

　　银泰城营销总监彭致远说，在不同类型做餐饮的优劣势都很明显，在购物 开店，餐饮基本在楼上，租金比较 ，但是营业时间受限制，晚上十点要关门，九点以后基本就没有客人。而且在购物 开店对于业主方的运营能力要求 高，如果业主方运营不好，客流量小，生意也不好做。商业街没有营业时间的限制，但是租金要高得多，动辄月租金两三百，很多商家承受不起。

　　“五年前，租金占营业收入的比例大约12～15%，当租金处于这个水平上的时候，餐饮业的利润率还是不错，但是 近几年，租金涨得比较快，现在我开的这家店，租金占营业收入的比例已经达到20%，乐鱼app在这种情况下，我们只有微薄的利润，如果达到25%，就完全赚不到钱了。” 廖超说。

　　廖超开店的万科魅力之城旁的凯德广场，一楼业态以服装为主，餐饮主要在四楼，目前的月租金110元/平米。他说这已经是能找到的成本比较低的地方。他说，如果选择在 开一家店，比如太古里月租金四五百。而在城西的中海国际购物公园开了一家西餐厅的陈楠说，现在他的店月租金240元/平米左右，乐鱼app每个月的租金都要3万多，在中海国际购物公园，这个租金已经是一线水平。

　　“现在要找一个合适的铺子开分店并不容易，我现在也在到处看铺面，准备再开一家分店，找到一个好铺子，开分店的事情就成功了一半，因为技术和人工我们都不缺。”陈楠告诉成都商报记者。他说，之前他在城南理想 楼下开了一家面积更大的分店，但是开了半年多时间就转手，因为这里的生意实在不好。

　　对于餐饮业来说，还是要紧紧抓住自身所面临的人群。彭致远说，去年底银泰城开盘，针对购买后用于自营的餐饮等行业品牌，制定了 优惠的价格。这是银泰城去年销售顺利的关键因素。由于项目周边有大量 写字楼的 人群，以及整个大源区域的居住人口，所以很多餐饮品牌愿意选择到这里买铺子来自营。

　　而写字楼集中区域则是快餐行业重要的财源。目前以出售盒饭而著称的7-11，在城南很多写字楼的大堂都开了店。“对于一些议价能力比较强的品牌餐饮来说，选择的主动权更多一些，但很多持有在个人 者手里的小铺子，只有租给一些不是很有 度的餐饮品牌。”某快餐品牌从事选址开店的负责人说。